参考答案(范文)

　　1.答案提示

　　材料通过列举物业管理公司和业主、租户之间发生的种种纠纷问题，反映出由于我国在物业管理方面存在着无法可依的状态，随着物业管理的快速发展，人们对物业管理的要求越来越高，物业管理覆盖面也不断扩大，物业管理发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来。因此，物业管理立法成为当务之急。

　　2.答案提示

　　进一步完善物业管理法律法规。建议立法机关尽快出台规制物业管理的法律、法规，有关行政部门也可对物业管理收费提供参考性标准，改变目前存在的收费无依据，交费无发票现象，加强对物业管理公司的管理。

　　尽快确立业主委员会的诉讼地位，发挥其积极作用。由全体业主通过一定程序选举相关人员组成业主委员会，用业主委员会的名义代表全体业主与物业管理公司进行交涉或以业主委员会的名义提起诉讼，合全体之力、集全体之智参与维权活动，以避免业主因势单力薄而致权益受损。

　　完善物业管理监督机制。要将法律监督、纪律监督、社会监督结合起来，共同促进物业管理的顺利进行。

　　加强法制宣传，提高业主与物业管理公司的法律意识。

　　3.答案提示

　　我国物业管理起到的主要作用有以下四点：

　　第一，配合城镇住房制度改革。我国城镇住房制度改革要按照社会主义市场经济的要求，实现住房商品化，由此将形成住房产权多元化和管理社会化的新格局。市场化、专业化的现代物业管理是住房制度改革的一项重要内容和配套工程。

　　第二，促进城市管理工作。城市管理是现代政府的重要职责。物业小区是城市的缩影、城市的细胞，物业的容貌构成城市的整体形象，物业管理是城市管理工作系统的一个组成部分。因此，物业管理的成效影响一个城市的市政形象。

　　第三，提升业主生活质量。随着经济的发展，人们对住宅面积数量的关注逐渐转向对居住环境质量的强调。物业管理不仅能充分发挥维修养护物业，发挥物业最大功能，而且能以物为媒，以人为本，与社区建设相得益彰，为业主创造安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境。

　　第四，增加劳动就业，繁荣第三产业。物业管理作为服务行业，可以吸纳多种劳动力，提供就业机会，同时物业管理带动装饰维修业、家政服务业、园林绿化业等相关产业的发展，从而将有效推动第三产业及国民经济的发展。

　　4.答案提示

　　完善物业管理立法

　　我国物业管理经过艰难的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，其作用也日益显著。但随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高，而我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。在物业管理迅速发展的今天，制定物业管理法律法规，完善物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。

　　当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清，合法权益得不到保护，政府的监督管理缺乏法律依据，大量矛盾纠纷得不到解决。主要表现在：物业管理的体制问题;物业管理的服务价格问题;物业管理相关主体之间的法律责任问题;物业管理企业经营活动不规范问题;已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强。

　　针对以上情况，完善物业管理立法已是当务之急。

　　首先，立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，加强《物业管理条例》的贯彻落实，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。

　　第二，应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范，但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，具有立法权的各省市可以结合本地区实际、因地制宜，制定相应的具体细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题，坚持根据法律的效力层级理论，在《条例》生效之后，各地方的地方性法规继续有效，但是这些法规中与《条例》相冲突的条款无效，应以《条例》中的规定为准;在合适的时候，对《城市房地产管理法》进行修改，加入物业管理一章，专门调整物业管理中各种法律关系。同时经过对实践操作中遇到的问题进行总结，结合相关实践经验、国外先进经验和我国具体国情，对《物业管理条例》进行修改、完善，使之更加具体，可操作性更强。

　　第三，尽快完善物业管理行业协会体制，实行行业自律管理。要理顺行业协会与政府的关系。早期的行业协会基本由政府派生出来，具有“二政府”或“准政府”的特征。现阶段行业协会必须真正转变角色，从对政府的完全“依赖”转化到“依托”的地位，改变过去行政部门无事不理、无所不包的格局，切实使协会背靠企业、面向政府，成为真正的企业自律组织。在构建完善的行业自律机制过程中，理顺行业协会与物业管理企业的关系是前提，强化行规行约是重点，充分发挥行业协会的职能作用是关键。

　　良好的法制环境，对物业管理行业快速、健康发展起到促进和保障作用。我国物业管理要实现法制化运作，关键在于加速物业管理立法，完善物业管理法律体系。