2013年国家公务员考试申论热点：“以房养老”难推行

　　近日，国家银监局在全国政协提案办理会上称，不少国家应对人口老龄化，采取的“以房养老”措施，银监会展开了专项调研认为此举在我国难以推行。其主要原因是我国现有的制度房屋产权70年。在此制度下，如果是房价上行期，“以房养老”问题不大，可如果遇到房价下行期，就有可能遇到其他问题。

　　“以房养老”观点，也就是住房反向抵押贷款的养老融资方式。老人将自有房屋抵押给金融机构，之后按月从金融机构领“工资”。老人离世后，房屋归放款的金融机构所有。“以房养老”在西方国家较为盛行，今年全国两会，贺强等全国政协委员提交了“以房养老”方面的提案。

　　房屋产权70年，其法律的规定不是针对房产，而是针对土地。消费者购买房产后，对房屋本身实际上也是拥有永久产权的，但房产不同于一般商品，不可能是空中楼阁，它必然依托土地而存在，而依据1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权的年限最高70年。正是70年的土地使用权，导致了房产实际产权只有70年（经济适用房的使用年限为50年）。

　　70年后，我们的房产将如何处置？《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”但这是很含糊的规定，它没有说住宅是何类性质的住宅，是商业住宅？还是非商业住宅？也没有说，自动续期的“使用权”应该如何作价？

　　而在2011年上海土地交易市场首拍上，政府发布申请人须知，称土地年满70年后将由“出让人收回并补偿相应残余价值”，这一规定让很多人看到，政府70年后收回土地的规定并非说说而已。失去地权的一个空中楼阁，70年后其价值还会“残余”多少？

　　显然，70年以后的地产由于建筑老化，其主要价值就是土地，如果土地被国家无偿收走，房子几乎不值分文。换句话说，购买一套价值70万的房子自己居住，如果房价不升不降，每年相当于贬值1万元，当然，装修费用还要另计。70年后，子孙还要重新贷款买房，重新做房奴。这样的情况下“以房养老”当然是不可能的了。

　　城市房产如此，农村房产养老更为麻烦。按照中国的《土地法》第二条规定，中国只有两种土地所有权，一种是国家所有，比如城市居民小区，另外一种是集体所有，比如农村农民宅基地。按照国家规定，农民集体用地不许自由买卖，这种土地想出让或者转让，必须先收回国有，然后再上市挂牌出让。由于集体土地只能被地方政府代表国家收回，所以回收价格也自然是地方政府说了算，政府低价收购高价卖掉，就是俗称的“政府倒卖土地”，土地财政概念也由此而生。

　　目前，城市土地寸土寸金，房屋越盖越高，而在广大农村，由于大量农民进城务工，许多村庄却出现了空心村现象。农民为什么不将自己不住的房屋卖掉？一是国家政策不许买卖。二是因为没有法律保障的农村宅基地，也很难卖上好价钱。想在农村买房的城里人因为缺乏法律保护也不敢购买。

　　把目前法律规定的房屋土地所有权改革落到实处，让房产人拥有永久性使用权，不仅是“以房养老”的必要条件，同时也是消除城乡二元结构，增加人民财产性收入的重要渠道。

　　当然，也不必为房产地权70年过于悲观，应该看到，国家法律正在一步步地朝着有利于民众的方向改进，目前的《土地法》已经将以前的土地到期“收回产权”改为了“申请续期”。而在2010年9月，国务院已经开始在陕西省高陵县农村启动户籍一元化试点改革，农民宅基地房产已经被许可转让、买卖、出租、抵押，而房产土地的使用权被明文规定是长期。

　　需要明确的一个概念是，个体民众获得权利越多，社会经济才越有活力。